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Hypothekarkredit

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Hypotheken-Begriffe / Glossar

Erstellungsdatum:
03.10.2014
Aktualisiert:
10.10.2022
Stichworte:
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Wer Immobilien erwerben und fremdfinanzieren möchte, sollte die einschlägigen Fachbegriffe kennen und verstehen, damit er sachgerecht entscheiden kann.

Nachfolgend eine Auswahl an Begriffen, die in diesem Zusammenhang wesentlich sind:

Alleineigentum

  • Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilie) ist ein (natürliche oder juristische) Person alleine

Amortisation

  • Periodische Teilrückzahlung eines Hypothekarkredits
  • Amortisation

Anmerkungen

  • Kenntnisgabe von privat- oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen zur Bösgläubigmachung des Einsichtnehmenden bzw. des Publikums
  • Anmerkung

Bauerstellungsarten

  • Architektenbau
    • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und alle Handwerker
  • Generalunternehmerbau
    • Bauherr ist Besteller bei TU, der seinerseits Architekt und Ingenieure (Subplaner) und die Handwerker (Subunternehmer) beauftragt
  • Totalunternehmerbau
    • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und GU, der seinerseits alle Handwerker (Subunternehmer) engagiert

Baurecht

  • 3 Bedeutungen
  • Öffentliches Baurecht
    • Alle Normen, die sich auf das Bauen und die Bauten sowie deren Nutzung und die Auswirkungen
    • Raumplanung
      • Rechtsvorschriften des Bundes, der Kantone und Gemeinden zur geordneten Besiedlung der Schweiz
    • Bauordnungen
      • Rechtsvorschriften, die als Bauvoraussetzung Erschliessung und Zonenkonformität verlangen, und für den Fall der Überbaubarkeit die Anforderungen festlegt:
        • Nutzungsziffern
        • Abstandsvorschriften
        • Grösse der Bauten
        • Zulässige Geschosszahl
        • Lärm-Empfindlichkeitsstufen
        • Gestaltungsvorschriften (Ästhetik)
        • Technische Vorschriften
  • Ziviles Baurecht
  • „Baurecht“
    • Dienstbarkeit, eine Baute zu erstellen und fortbestehen zu lassen; wird die Baurechtsdienstbarkeit selbständig und dauernd vereinbart, kann sie Grundstück ins Grundbuch aufgenommen und mit beschränkten dinglichen Rechten belastet werden (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte)
    • Baurechte
    • Baurechtdienstbarkeit

Bauhandwerkerpfandrecht

  • Recht der Handwerker und Unternehmer, für Arbeit und / oder Material, welches sie in ein Grundstück einbauten, binnen bestimmter Frist ein Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuchblatt der betreffenden Immobilie eintragen zu lassen
  • Ist der Grundeigentümer nicht Werklohnschuldner, muss er für die Ablösung durch den Werklohnschuldner besorgt sein, damit der Baupfandberechtigte das Grundstück nicht zu seiner Befriedigung verwerten lässt

Baukredit

  • Kredit für die Erstellung oder den Umbau eines Bauwerks auf Kontokorrentbasis und mit Konsolidierung nach der Bauwerkerstellung in ein anderes Kreditverhältnis
  • Baukredit
  • Baukredit

Belehnungswert

  • Wert, den die Bank maximal zu finanzieren bereit ist

Cap

  • Zinsobergrenze bei Variabler Hypothek

Darlehen

  • Geldhingabe, mit der Verpflichtung zur Rückgabe (ohne Rückgabepflicht würde es sich um eine Schenkung handeln)
  • Darlehen-Kredite

Dienstbarkeit

  • Beschränktes dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet und vom Grundeigentümer ein „Dulden“ oder „Unterlassen“ verlangt; abgesehen von Unterhaltspflicht für die Dienstbarkeit darf nicht ein Tätigwerden verabredet werden (für die Verabredung von Tätigkeiten ist die Grundlast vorgesehen)
  • Dienstbarkeits-Unterscheidung nach Dienstbarkeitsbegünstigten
    • Personaldienstbarkeit
    • Grunddienstbarkeit
  • Dienstbarkeit

Eigenmittel

  • Anteil, den der Kreditnehmer für den Erwerb oder die Refinanzierung einer Immobilie – nebst der Fremdfinanzierung – selber aufbringen muss

Eigenmietwert

  • Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft als steuerbares Naturaleinkommen (umstritten)
  • Eigenmietwert

Eigentumsarten

  • Alleineigentum
    • Das (Immobilien-)Eigentum steht einzig einer (natürlichen oder juristischen) Person zu (Regelfall)
  • Gesamteigentum im weiteren Sinne (Gesamteigentum und Miteigentum
  • Gesamteigentum
  • Miteigentum
    • Voraussetzungsloses Bruchteileigentum, wo die einzelnen Anteile belastet, verpfändet oder veräussert werden kann
    • Miteigentum
  • Stockwerkeigentum

Eigentumsübertragung

  • Eigentumsübertragung erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt
  • Immobilienerwerb

Erschliessung

Festhypothek

  • Hypothek mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz
  • Hypotheken-Arten-Festhypothek

Forward-Hypothek

  • Finanzierungsmodell für Kunden, welche den Hypothekarzins frühzeitig festlegen wollen

Fremdkapital

  • Finanzielle Mittel, die der Immobilieneigentümer von Dritten borgt, um ein Grundstück zu kaufen oder es weiter zu halten
  • Faustregel: Obergrenze 80 % (20 % Eigenmittel hat der Grundeigentümer beizutragen; siehe Eigenmittel)
  • 20 % kalkulieren die Banken für die weiterlaufenden Zinsen und die Verwertungskosten sowie eine allf. Wertschwankung ein

Fremdwährungskredit

  • Kredit in einer anderen als der Landeswährung
  • Fremdwährungskredit

Gesamteigentum

Gläubigerregistervormerkung

  • Anzeige des Schuldbrief-Gläubigers über seine Stellung, damit das Grundbuchamt bei allfälligen gläubigerrelevanten Grundstücksänderungen (Enteignung, Auszahlung einer Brand- oder Elementarschadenersatzzahlung)
  • Gläubigerregistervormerkung

Grundbuch

  • Folio, aus welchem das Eigentum, die Erwerbsgründe, der Liegenschaftenbeschrieb, die Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten und die Grundpfandrechte mit Errichtungsdatum und Rang ersichtlich sind sowie Aenderungen nachgetragen oder Löschungen vorgemerkt werden
  • Grundbuch Informationssysteme

Grundbuchauszug

  • Abschrift des Grundbuches
    • Je nach Umfang wird in der Grundbuchpraxis unterschieden
      • Vollständiger Grundbuchauszug
      • Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten (Liegenschaftenbeschrieb und Angabe aller Grundpfandrechte, ohne Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten)
      • Schätzungsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten, aber ohne Grundpfandrechte)
      • Bauamtsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten, ohne vertragliche Grundpfandrechte, aber mit baurechtsbezogenen gesetzlichen Grundpfandrechten)
    • Für Banken wird in der Regel ein „Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten“ ausgestellt
    • Für Immobilienschätzer ist demgegenüber ein „Schätzungsauszug“ notwendig und ausreichend
  • Auszugsbestellung | notariate.zh.ch

Grundlast

  • Beschränkt dingliche Pflicht zur Erbringung einer Leistung an eine bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks
  • Grundlast

Grundpfandrecht

  • beschränktes dingliches Recht, welches den Grundpfandgläubiger berechtigt, die für seine Grundpfandforderung verpfändete Immobilie verwerten zu lassen und sich aus dem Erlös bezahlt zu machen
  • Begriff

Grundsteuern

  • Oberbegriff für
    • Liegenschaftensteuer
    • Handänderungssteuer
    • Grundstückgewinnsteuer
  • Grundsteuern

Grundstückgewinnsteuer

  • Grundstückgewinne werden entweder durch eine Sondersteuer (Zürcher System) oder durch eine ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (St. Galler-System) besteuert
  • Definition Grundsteuer

Hypothek

  • Landläufiger Begriff für Grundpfandforderung
  • Begriff

Immobilienaktiengesellschaft

Immobilienbewertung

Kauf ab Plan

  • Kauf der Immobilie vor oder während Erstellung der Baute (in der Regel öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufvertrages); Eigentumsübertragung nach Bauwerkfertigstellung
  • Immobilien ab Plan

Kauf schlüsselfertig

  • Verkäufer schuldet bei der Eigentumsübertragung eine uneingeschränkt dauerhaft bezugsfähige Immobilie
  • Immobilien Schlüsselfertig

Kaufsrecht

  • Recht des Kaufberechtigten, während einer bestimmten Dauer eine Immobilien zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben
  • Kaufsrecht/

Kaufvertrag

  • Obligatorisches Verpflichtungsgeschäft auf Eigentumsübertragung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilien), Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises
  • Immobilienerwerb
  • Immobilien Transaktionen

Kredithöhe

  • Darlehenssumme, die der Kreditgeber auszuzahlen und der Kreditnehmer zum vereinbarten Zeitpunkt oder bei Kündigung zurückzuzahlen hat

Kreditkündigung

  • Unbefristete Hypothekarkredite (variable Hypothek), die der Kreditgeber oder Kreditnehmer durch empfangsbedürftige Erklärung beenden möchte

Kreditlaufzeit

  • Hypothekarkredite (Festhypothek oder Libor-Hypothek) mit fester Laufzeit; eine Kündigung ist infolge der Befristung nicht erforderlich

Kreditwürdigkeit

  • Gegenparteirisiko des Kreditnehmers (Bonität und Solvenz), oft gemessen mit dem Kreditrating (Grundlage für einen je Schuldner unterschiedlich hohen Hypothekarzins)

Libor-Hypothek

  • Hypothek mit fester Laufzeit und sich fix am Kapitalmarktzins orientierenden Zinssatz
  • Hypotheken-Arten-Libor-Hypothek

Miteigentum

  • gemeinschaftliches Eigentums an einer bewegliche oder unbeweglichen Sache (Immobilie), bei welchem jeder Berechtigte transparent nach Bruchteilen beteiligt ist und seinen Anteil verpfänden, veräussern oder sonst belasten kann
  • Miteigentum

Nachrückungsrecht

  • Recht des Grundpfandgläubigers, bei Löschung eines vorgehenden Grundpfandrechtes an dessen Stelle zu springen
  • Nachrückungsrecht

Notariat / Notar

  • Urkundsperson, die u.a. die formpflichtigen Rechtsgeschäfte des Immobilienverkehrs (Grundstückkauf und andere auf Eigentumsübertragung gerichteten Rechtsgeschäfte, Dienstbarkeiten / Grundlasten und insbesondere Grundpfandrechts-Errichtungen öffentlich beurkundet
  • Öffentliche Beurkundung | schweizernotare.ch

Nutzniessung

  • Dienstbarkeit zugunsten eines Nutzniessungsberechtigten, die belastete Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu nutzen und zu gebrauchen sowie im Gegenzug zur Tragung der Betriebskosten die Erträge einzukassieren
  • Nutzniessung/

Online-Hypothek

  • Hypothek, die mehr oder minder auf digitalem Wege geschlossen wird
  • Online-Hypothekenmarkt

Pfandstelle

  • Rangfolge unter den Grundpfandrechten
  • Pfandstelle

Papierschuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung mit Ausfertigung eines Wertpapiers
  • Papier-Schuldbrief

Pensionskassenmittel-Verpfändung

  • Die Verpfändung des Freizügigkeitskapitals bewirkt eine zusätzliche Sicherheit zur Hypothek, wobei das Freizügigkeitskapital in der Pensionskasse verbleibt und weiterhin der beruflichen Vorsorge dient
  • Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Pensionskassenmittel-Vorbezug

  • Freizügigkeitskapital wird ausbezahlt und gilt bei der Hypothekenaufnahme als Eigenmittel
  • Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Rang

  • Rang der Grundpfandrechte unter sich (Pfandstelle) und im Verhältnis zu den anderen beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten / Grundlasten) und den vorgemerkten persönlichen Rechten
  • Rang

Registerschuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung ohne Ausfertigung eines Wertpapier, d.h. mit blossem Eintrag im Grundbuch (Registereintrag)
  • Register-Schuldbrief

Reservationsvereinbarung

  • Privat-schriftlicher Vorvertrag, der mangels öffentlicher Beurkundung real nicht durchsetzbar ist, aber bei Nichterfüllung die Verrechenbarkeit einer Anzahlung ermöglicht
  • Reservationsvereinbarung

Rückkaufsrecht

  • Recht des Verkäufers, während einer bestimmten Dauer die Immobilien zu gleichen oder anders bestimmten Bedingungen zurückzukaufen
  • Rückkaufsrecht

Schätzung

  • = Immobilienbewertung, auch Verkehrswertschätzung (der effektive Verkehrswert ist aber immer nur der bei einem Verkauf erzielte Kaufpreis)
  • Schätzung mittels hedonischer Methode (System-Schätzung)
  • Schätzung klassisch (Schätzung durch Schätzungsexperten)

Schuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung
  • Schuldbrief

Sicherheiten

  • Absicherung von Kreditrisiken bzw. Erfüllungs-, Mängel- und sonstigen Vertragserfüllungsrisiken
  • Sicherheiten

Sicherungsübereignung

  • Instrument zur Kreditsicherung, indem der Schuldner dem Gläubiger zur Sicherung einer (bereits bestehenden, einer zukünftigen oder bloss möglichen) Forderung das Eigentum am Schuldbrief überträgt
  • Sicherungsübereignung

Stockwerkeigentum

  • besonders ausgestaltetes Miteigentum, mit dem ein Sonderrecht an in sich geschlossenen Räumen verbunden ist
  • Stockwerkeigentum

Swap-Hypothek

  • Zinsterminabgesicherte Hypothek
  • Hypotheken-Arten-Swap-Hypothek

Tilgung

  • = Zahlung akonto einer Schuld bzw. Verpflichtung

Tragbarkeit

  • Finanzielle Belastung, die der Eigenheimkäufer bzw. der Kreditnehmer mit Mitteln aus seinem Einkommen und seinem Kapitalertrag tragen kann
  • Budget / Eigenheimfinanzierungsregeln

Variable Hypothek

  • unbefristet geschlossenes Hypothekarkreditverhältnis, bei welchem die Bank den Zinssatz periodisch den Kapitalmarktverhältnissen anpasst
  • Hypotheken-Arten-Variable Hypothek

Vorfälligkeitsentschädigung

  • Schadenersatzzahlung für die vorzeitige Beendigung eines Hypothekarkreditverhältnisses
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Vorkaufsrecht

  • Recht des Berechtigten, im Verkaufsfall vor dem Käufer kaufen zu dürfen, zu Preis und Bedingungen dieses Dritten oder zu eigens vereinbarten Konditionen (doppelte Bedingungen: Verkauf durch den Käufer + Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten)
  • Vorkaufsrecht

Vormerkungen

  • Obligatorische Rechte (Mietvertrag, Kaufsrecht, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht usw.) wie auch Vorläufige Eintragungen und Verfügungsbeschränkungen wirken durch die Vormerkung gegenüber jedermann
  • Vormerkung

Wohnrecht

  • Dienstbarkeit zugunsten eines Wohnberechtigten, in der belasteten Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu wohnen
  • Wohnrecht

Zins

  • Entgelt für die Zurverfügungstellung eines Darlehens- bzw. Kreditbetrages auf bestimmte Dauer

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