Hypotheken-Begriffe / Glossar

Alleineigentum

• Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilie) ist ein (natürliche oder juristische) Person alleine

Amortisation

• Periodische Teilrückzahlung eines Hypothekarkredits
• Amortisation

Anmerkungen

• Kenntnisgabe von privat- oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen zur Bösgläubigmachung des Einsichtnehmenden bzw. des Publikums
• Anmerkung

Bauerstellungsarten

• Architektenbau
  • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und alle Handwerker
• Generalunternehmerbau
  • Bauherr ist Besteller bei TU, der seinerseits Architekt und Ingenieure (Subplaner) und die Handwerker (Subunternehmer) beauftragt
• Totalunternehmerbau
  • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und GU, der seinerseits alle Handwerker (Subunternehmer) engagiert

Baurecht

• 3 Bedeutungen
• Öffentliches Baurecht
  • Alle Normen, die sich auf das Bauen und die Bauten sowie deren Nutzung und die Auswirkungen
  • Raumplanung
    • Rechtsvorschriften des Bundes, der Kantone und Gemeinden zur geordneten Besiedlung der Schweiz
  • Bauordnungen
    • Rechtsvorschriften, die als Bauvoraussetzung Erschliessung und Zonenkonformität verlangen, und für den Fall der Überbaubarkeit die Anforderungen festlegt:
      • Nutzungsziffern
      • Abstandsvorschriften
      • Grösse der Bauten
      • Zulässige Geschosszahl
      • Lärm-Empfindlichkeitsstufen
      • Gestaltungsvorschriften (Ästhetik)
      • Technische Vorschriften
• Ziviles Baurecht
  • Auftrags- und Werkvertragsrecht
  • Auftragsrecht | auftrags-recht.ch
  • Werkvertragsrecht | werkvertrags-recht.ch
• „Baurecht“
  • Dienstbarkeit, eine Baute zu erstellen und fortbestehen zu lassen; wird die Baurechtsdienstbarkeit selbständig und dauernd vereinbart, kann sie Grundstück ins Grundbuch aufgenommen und mit beschränkten dinglichen Rechten belastet werden (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte)
  • Baurechte
  • Baurechtdienstbarkeit

Bauhandwerkerpfandrecht

• Recht der Handwerker und Unternehmer, für Arbeit und / oder Material, welches sie in ein Grundstück einbauten, binnen bestimmter Frist ein Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuchblatt der betreffenden Immobilie eintragen zu lassen
  • Bauhandwerkerpfandrecht
• Ist der Grundeigentümer nicht Werklohnschuldner, muss er für die Ablösung durch den Werklohnschuldner besorgt sein, damit der Baupfandberechtigte das Grundstück nicht zu seiner Befriedigung verwerten lässt
  • Baupfandabwehr
  • Miterbau

Baukredit

• Kredit für die Erstellung oder den Umbau eines Bauwerks auf Kontokorrentbasis und mit Konsolidierung nach der Bauwerkerstellung in ein anderes Kreditverhältnis
• Baukredit
• Baukredit

Belehnungswert

• Wert, den die Bank maximal zu finanzieren bereit ist

Cap

• Zinsobergrenze bei Variabler Hypothek

Darlehen

• Geldhingabe, mit der Verpflichtung zur Rückgabe (ohne Rückgabepflicht würde es sich um eine Schenkung handeln)
• Darlehen-Kredite

Dienstbarkeit

• Beschränktes dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet und vom Grundeigentümer ein „Dulden“ oder „Unterlassen“ verlangt; abgesehen von Unterhaltspflicht für die Dienstbarkeit darf nicht ein Tätigwerden verabredet werden (für die Verabredung von Tätigkeiten ist die Grundlast vorgesehen)
• Dienstbarkeits-Unterscheidung nach Dienstbarkeitsbegünstigten
  • Personaldienstbarkeit
  • Grunddienstbarkeit
• Dienstbarkeit

Eigenmittel

• Anteil, den der Kreditnehmer für den Erwerb oder die Refinanzierung einer Immobilie – nebst der Fremdfinanzierung – selber aufbringen muss

Eigenmietwert

• Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft als steuerbares Naturaleinkommen (umstritten)
• Eigenmietwert

Eigentumsarten

• Alleineigentum
  • Das (Immobilien-)Eigentum steht einzig einer (natürlichen oder juristischen) Person zu (Regelfall)
• Gesamteigentum im weiteren Sinne (Gesamteigentum und Miteigentum
  • Unterschiede Miteigentum / Gesamteigentum
• Gesamteigentum
  • gemeinschaftliches Eigentum, bei welchem unter den Beteiligten eine bestimmtes Gemeinschaftsverhältnis (numerus clausus) besteht und dieses durch Gemeinschaft ausgeübt wird
  • Gesamteigentum
  • Einfache Gesellschaften
  • Exkurs Ehegattengesellschaft
• Miteigentum
  • Voraussetzungsloses Bruchteileigentum, wo die einzelnen Anteile belastet, verpfändet oder veräussert werden kann
  • Miteigentum
• Stockwerkeigentum
  • Miteigentum, welches mit einem Sonderrecht verbunden ist
  • Stockwerkeigentum

Eigentumsübertragung

• Eigentumsübertragung erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt
• Immobilienerwerb

Erschliessung

• Rechtsgenüglicher Grundstückszugang mit vorhandenen Ver- und Entsorgungsanlagen
• Immobilien Investitionsentscheid

Festhypothek

• Hypothek mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz
• Hypotheken-Arten-Festhypothek

Forward-Hypothek

• Finanzierungsmodell für Kunden, welche den Hypothekarzins frühzeitig festlegen wollen

Fremdkapital

• Finanzielle Mittel, die der Immobilieneigentümer von Dritten borgt, um ein Grundstück zu kaufen oder es weiter zu halten
• Faustregel: Obergrenze 80 % (20 % Eigenmittel hat der Grundeigentümer beizutragen; siehe Eigenmittel)
• 20 % kalkulieren die Banken für die weiterlaufenden Zinsen und die Verwertungskosten sowie eine allf. Wertschwankung ein

Fremdwährungskredit

• Kredit in einer anderen als der Landeswährung
• Fremdwährungskredit

Gesamteigentum

• Unausgeschiedenes gesamthandschaftliches Eigentum
• Gesamteigentum

Gläubigerregistervormerkung

• Anzeige des Schuldbrief-Gläubigers über seine Stellung, damit das Grundbuchamt bei allfälligen gläubigerrelevanten Grundstücksänderungen (Enteignung, Auszahlung einer Brand- oder Elementarschadenersatzzahlung)
• Gläubigerregistervormerkung

Grundbuch

• Folio, aus welchem das Eigentum, die Erwerbsgründe, der Liegenschaftenbeschrieb, die Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten und die Grundpfandrechte mit Errichtungsdatum und Rang ersichtlich sind sowie Aenderungen nachgetragen oder Löschungen vorgemerkt werden
• Grundbuch Informationssysteme

Grundbuchauszug

• Abschrift des Grundbuches
  • Je nach Umfang wird in der Grundbuchpraxis unterschieden
    • Vollständiger Grundbuchauszug
    • Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten (Liegenschaftenbeschrieb und Angabe aller Grundpfandrechte, ohne Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten)
    • Schätzungsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten, aber ohne Grundpfandrechte)
    • Bauamtsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten, ohne vertragliche Grundpfandrechte, aber mit baurechtsbezogenen gesetzlichen Grundpfandrechten)
  • Für Banken wird in der Regel ein „Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten“ ausgestellt
  • Für Immobilienschätzer ist demgegenüber ein „Schätzungsauszug“ notwendig und ausreichend
• Auszugsbestellung | notariate.zh.ch

Grundlast

• Beschränkt dingliche Pflicht zur Erbringung einer Leistung an eine bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks
• Grundlast

Grundpfandrecht

• beschränktes dingliches Recht, welches den Grundpfandgläubiger berechtigt, die für seine Grundpfandforderung verpfändete Immobilie verwerten zu lassen und sich aus dem Erlös bezahlt zu machen
• Begriff

Grundsteuern

• Oberbegriff für
  • Liegenschaftensteuer
  • Handänderungssteuer
  • Grundstückgewinnsteuer
• Grundsteuern

Grundstückgewinnsteuer

• Grundstückgewinne werden entweder durch eine Sondersteuer (Zürcher System) oder durch eine ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (St. Galler-System) besteuert
• Definition Grundsteuer

Hypothek

• Landläufiger Begriff für Grundpfandforderung
• Begriff

Immobilienaktiengesellschaft

• Rechtsträger für das Halten und Betreiben einer oder mehrerer Immobilien
• Exkurs Immobilienaktiengesellschaft

Immobilienbewertung

• Bewertung der Immobilie durch einen Liegenschaftenschätzer (auch: Schätzungsexperten oder neuerdings Immobilienbewerter), meistens traditionellerweise mittels kombinierter Real- und Ertragswert-Methode
• Immobilien Schätzungen
• Checkliste Überprüfung Bewertung

Kauf ab Plan

• Kauf der Immobilie vor oder während Erstellung der Baute (in der Regel öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufvertrages); Eigentumsübertragung nach Bauwerkfertigstellung
• Immobilien ab Plan

Kauf schlüsselfertig

• Verkäufer schuldet bei der Eigentumsübertragung eine uneingeschränkt dauerhaft bezugsfähige Immobilie
• Immobilien Schlüsselfertig

Kaufsrecht

• Recht des Kaufberechtigten, während einer bestimmten Dauer eine Immobilien zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben
• Kaufsrecht/

Kaufvertrag

• Obligatorisches Verpflichtungsgeschäft auf Eigentumsübertragung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilien), Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises
• Immobilienerwerb
• Immobilien Transaktionen

Kredithöhe

• Darlehenssumme, die der Kreditgeber auszuzahlen und der Kreditnehmer zum vereinbarten Zeitpunkt oder bei Kündigung zurückzuzahlen hat

Kreditkündigung

• Unbefristete Hypothekarkredite (variable Hypothek), die der Kreditgeber oder Kreditnehmer durch empfangsbedürftige Erklärung beenden möchte

Kreditlaufzeit

• Hypothekarkredite (Festhypothek oder Libor-Hypothek) mit fester Laufzeit; eine Kündigung ist infolge der Befristung nicht erforderlich

Kreditwürdigkeit

• Gegenparteirisiko des Kreditnehmers (Bonität und Solvenz), oft gemessen mit dem Kreditrating (Grundlage für einen je Schuldner unterschiedlich hohen Hypothekarzins)

Libor-Hypothek

• Hypothek mit fester Laufzeit und sich fix am Kapitalmarktzins orientierenden Zinssatz
• Hypotheken-Arten-Libor-Hypothek

Miteigentum

• gemeinschaftliches Eigentums an einer bewegliche oder unbeweglichen Sache (Immobilie), bei welchem jeder Berechtigte transparent nach Bruchteilen beteiligt ist und seinen Anteil verpfänden, veräussern oder sonst belasten kann
• Miteigentum

Nachrückungsrecht

• Recht des Grundpfandgläubigers, bei Löschung eines vorgehenden Grundpfandrechtes an dessen Stelle zu springen
• Nachrückungsrecht

Notariat / Notar

• Urkundsperson, die u.a. die formpflichtigen Rechtsgeschäfte des Immobilienverkehrs (Grundstückkauf und andere auf Eigentumsübertragung gerichteten Rechtsgeschäfte, Dienstbarkeiten / Grundlasten und insbesondere Grundpfandrechts-Errichtungen öffentlich beurkundet
• Öffentliche Beurkundung | schweizernotare.ch

Nutzniessung

• Dienstbarkeit zugunsten eines Nutzniessungsberechtigten, die belastete Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu nutzen und zu gebrauchen sowie im Gegenzug zur Tragung der Betriebskosten die Erträge einzukassieren
• Nutzniessung

Online-Hypothek

• Hypothek, die mehr oder minder auf digitalem Wege geschlossen wird
• Online-Hypothekenmarkt

Pfandstelle

• Rangfolge unter den Grundpfandrechten
• Pfandstelle

Papierschuldbrief

• Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung mit Ausfertigung eines Wertpapiers
• Papier-Schuldbrief

Pensionskassenmittel-Verpfändung

• Die Verpfändung des Freizügigkeitskapitals bewirkt eine zusätzliche Sicherheit zur Hypothek, wobei das Freizügigkeitskapital in der Pensionskasse verbleibt und weiterhin der beruflichen Vorsorge dient
• Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Pensionskassenmittel-Vorbezug

• Freizügigkeitskapital wird ausbezahlt und gilt bei der Hypothekenaufnahme als Eigenmittel
• Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Rang

• Rang der Grundpfandrechte unter sich (Pfandstelle) und im Verhältnis zu den anderen beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten / Grundlasten) und den vorgemerkten persönlichen Rechten
• Rang

Registerschuldbrief

• Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung ohne Ausfertigung eines Wertpapier, d.h. mit blossem Eintrag im Grundbuch (Registereintrag)
• Register-Schuldbrief

Reservationsvereinbarung

• Privat-schriftlicher Vorvertrag, der mangels öffentlicher Beurkundung real nicht durchsetzbar ist, aber bei Nichterfüllung die Verrechenbarkeit einer Anzahlung ermöglicht
• Reservationsvereinbarung

Rückkaufsrecht

• Recht des Verkäufers, während einer bestimmten Dauer die Immobilien zu gleichen oder anders bestimmten Bedingungen zurückzukaufen
• Rückkaufsrecht

Schätzung

• = Immobilienbewertung, auch Verkehrswertschätzung (der effektive Verkehrswert ist aber immer nur der bei einem Verkauf erzielte Kaufpreis)
• Schätzung mittels hedonischer Methode (System-Schätzung)
• Schätzung klassisch (Schätzung durch Schätzungsexperten)

Schuldbrief

• Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung
• Schuldbrief

Sicherheiten

• Absicherung von Kreditrisiken bzw. Erfüllungs-, Mängel- und sonstigen Vertragserfüllungsrisiken
• Sicherheiten

Sicherungsübereignung

• Instrument zur Kreditsicherung, indem der Schuldner dem Gläubiger zur Sicherung einer (bereits bestehenden, einer zukünftigen oder bloss möglichen) Forderung das Eigentum am Schuldbrief überträgt
• Sicherungsübereignung

Stockwerkeigentum

• besonders ausgestaltetes Miteigentum, mit dem ein Sonderrecht an in sich geschlossenen Räumen verbunden ist
• Stockwerkeigentum

Swap-Hypothek

• Zinsterminabgesicherte Hypothek
• Hypotheken-Arten-Swap-Hypothek

Tilgung

• = Zahlung akonto einer Schuld bzw. Verpflichtung

Tragbarkeit

• Finanzielle Belastung, die der Eigenheimkäufer bzw. der Kreditnehmer mit Mitteln aus seinem Einkommen und seinem Kapitalertrag tragen kann
• Budget / Eigenheimfinanzierungsregeln

Variable Hypothek

• unbefristet geschlossenes Hypothekarkreditverhältnis, bei welchem die Bank den Zinssatz periodisch den Kapitalmarktverhältnissen anpasst
• Hypotheken-Arten-Variable Hypothek

Vorfälligkeitsentschädigung

• Schadenersatzzahlung für die vorzeitige Beendigung eines Hypothekarkreditverhältnisses
• Vorfälligkeitsentschädigung

Vorkaufsrecht

• Recht des Berechtigten, im Verkaufsfall vor dem Käufer kaufen zu dürfen, zu Preis und Bedingungen dieses Dritten oder zu eigens vereinbarten Konditionen (doppelte Bedingungen: Verkauf durch den Käufer + Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten)
• Vorkaufsrecht

Vormerkungen

• Obligatorische Rechte (Mietvertrag, Kaufsrecht, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht usw.) wie auch Vorläufige Eintragungen und Verfügungsbeschränkungen wirken durch die Vormerkung gegenüber jedermann
• Vormerkung

Wohnrecht

• Dienstbarkeit zugunsten eines Wohnberechtigten, in der belasteten Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu wohnen
• Wohnrecht

Zins

• Entgelt für die Zurverfügungstellung eines Darlehens- bzw. Kreditbetrages auf bestimmte Dauer