Ziele einer Immobilienaktiengesellschaft
- Zuordnung des Eigentums an einem oder mehreren Grundstücken einem selbständigen Rechtssubjekt
- Separierung der meist „schweren Immobilien-assets“ vom operativen Geschäftsbetrieb
Motive der Gründung einer Immobilienaktiengesellschaft
Der Bildung einer Immobilien-AG können verschiedene Motive zugrundeliegen:
- anonymitäts-bedingte Motive
- wirtschaftlicher Berechtigter wünscht Anonymität, die der direkte Immobilienbesitz durch die Oeffentlichkeit des Grundbuchs nicht gewährleistet
- steuerbedingte Motive
- v.a. früher im Welschland pro Immobilie eine AG (sociétés immobilières en suisse romande), zumeist sog. „Mieter-Aktiengesellschaften
- früher oft zur Milderung der Progression
- heute lohnt sich die Zuhilfenahme des Rechtsträgers einer Immobilien-AG zur Steuerersparnis nicht mehr
- Steuerbehörden müssen sich nicht unbedingt an die zivilrechtliche Situation zu halten (wirtschaftliche Betrachtungsweise)
- Besteuerung auch der wirtschaftlichen Handänderung (auch für share deal gelten Grundsteuerfolgen); einzig bei Privatpersonen kann im Rahmen der Einkommensbesteuerung ein steuerfreier Kapitalgewinn eintreten
- Koordination der Steuergesetzgebung durch das Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG)
- erbrechtliche Motive
- Zur Erleichterung der erbrechtlichen Auseinandersetzung
- unternehmensnachfolge-bedingte Motive
- Fungibilitätserhöhung der operativen Gesellschaft für Tragbarkeit durch den Nachfolger
- strukturbedingte Motive
- Kapitalstruktur
- Unternehmensimmobilien (CREM)
- Trennung von Geschäftsbetrieb und betriebsnotwendigen sowie nicht betriebsnotwendigen Immobilien, Kapitalkostensenkung, Trennung von nicht betriebsnotwendigen immobilien etc.)
- zB Eichhof Immobilien AG (heute BVK Immobilien AG) uam
- transaktionsbedingte Motive
- Immobilienübertragung durch blosse Aktienübertragung ohne jede Eintragung im Grundbuch
- Steuerersparnis-Absicht
- Im Ausland wohnhafte Aktionäre
- Beachtung des allf. DBA (OECD-Musterabkommen 2010 Steueranknüpfung nicht am Ort des Beteiligungsinhabers, sondern am Belegenheitsort (Schweiz))
- Steuerbehörden erfahren manchmal die wirtschaftliche Handänderung nicht; Problem für den ehrlichen deklarierenden Aktienerwerber, der die Steuerlast seit der letzten offiziellen Handänderung übernimmt
- In der Schweiz wohnhafte Aktionäre
- Interkantonaler Informationsaustausch
- Im Ausland wohnhafte Aktionäre
- haftungsbedingte Motive
- zB für Baukonsortium in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft (AG) anstelle einer einfachen Gesellschaft
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