BL-Vollmacht

Es gelten grundsätzlich die Regeln der Architektenvollmacht, namentlich für Erteilung, Kundgabe durch den Bauherrn, Umfang und Überschreitung sowie Ausbleiben der nachträglichen Genehmigung:

• Exkurs: Architektenvollmacht

Der Bauleiter, v.a. im Gesamtvertrag, ist oft in einem Interessenkonflikt und münden nicht selten in einer ungetreuen Geschäftsführung zum Nachteil des Bauherrn:

Planungs- und Devisierungsfehler

Während der Bauphase treten seine Planungs- und Devisierungsfehler auf:

Planungsfehler

• Unvollständige Pläne
• Missachtung der anerkannten Regeln der Baukunde, mit Abmahnung durch Unternehmer und anschliessender Technikänderung, mit Mehrkosten

unvollständige Devis

• Bauleiter genehmigt ohne Offenlegung seines Fehlers und / oder ohne Ermächtigung des nicht devisierte Nachtragsleistungen, die für die Bauwerksvollendung unumgänglich sind

Baukorruption

Weniger erfreulich sind eingespielte „Bau-Tandems“, die bewusst den Bauherrn täuschen und schädigen:

1. Der Architekt (Planer) delegiert, die Devisierung an einen ihm nahestehenden Unternehmer
2. Dieser nahestehende Unternehmer devisiert bewusst nur einen Teil der Leistungen und geht dann gegenüber den mitofferierenden Konkurrenten als billigster Anbieter hervor
3. Der Architekt (Planer) führt bewusst den Kostenvoranschlag nicht nach und führt nur noch die sich laufend verteuernde Kostenkontrolle weiter, lässt diese jeweilen vom Bauherrn – stillschweigend oder (vermeintlich via Zahlungsfreigaben) ausdrücklich – genehmigen
   1. Den Architekten (Planer) würde eine unaufgeforderte Informationspflicht über seine Fehler und die sich anbahnende Kostenüberschreitung treffen
   2. Der Architekt (Planer) hat dem Bauherrn zu ermöglichen, auf die Kostenüberschreitung hin mit Korrekturmassnahmen reagieren zu können
4. Alle nicht offerierten Leistungen werden vom Unternehmer als Regieaufträge abgerechnet und vom Architekten als Bauleiter – mit oder ohne Vertretungsmacht – genehmigt und zur Zahlung freigegeben
   1. Der Unternehmer stellt dem Bauherrn – trotz Bauwerksablieferung – weiter Akontorechnungen zu und unterbreitet die Schlussabrechnung nicht, was der unerfahrene und / oder schlecht kontrollierende Bauherr nicht bemerkt (solange er seinem Architekten vertraut) – der Architekt genehmigt weiter Akontorechnungen und stellt sie dem Bauherrn zur Zahlung zu
   2. Der Unternehmer hätte die Obliegenheit gehabt den Architekten (bzw. Bauherrn) abmahnen müssen
   3. Ob und welche Folgen die unvollständige Devisierung des Unternehmers im Verhältnis zum Architekten zeitigt, ist im konkreten Einzelfall zu beurteilen
   4. Verlangt der Architekt (Bauleiter) beim Bauherrn das Devisierungshonorar, obwohl er den / die Leistungsbeschrieb(e) nicht erstellte, hat dies zivil- und möglicherweise strafrechtliche Implikationen
5. Der meist unerfahrene Bauherr läuft so gerade in engen Bauprogrammen mit möglichen Folgeschäden (Fixtermine für Nutzungsbeginn / Verpflichtungen gegenüber den künftigen Mietern usw.) Gefahr, dass er keine kostendämpfenden Programmänderungen mehr veranlassen kann
6. Der Unternehmer setzt mit Mahnungen, die der Architekt (Planer) als Zahlungsaufforderungen weitergibt, den Bauherrn unter Druck
7. Ein zusätzlicher Druck auf den Bauherrn baut der illoyale Unternehmer mit der superprovisorischen Anmeldung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf
   1. Besonders unangenehm ist dies in Fällen des Mieterbaus, wo der Bauherr (Mieter) so noch in den Zwist mit dem Grundeigentümer (Vermieter) gerät
   2. Der Bauherr bleibt nur die Schadloshaltung des Vermieters durch Barhinterlage als Surrogat des Grundpfandrechts
   3. Bei Unterlassung der Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht für den Bauherrn das Risiko einer Mietvertragskündigung
8. Hat der Architekt (Planer) solche Praktiken mit Unternehmern verschiedener Arbeitsgattungen umgesetzt, ergeben sich für den Bauherrn etliche Probleme
   1. Beizug eines Rechtsanwalts
   2. Beizug eines (loyalen) Bauingenieurs als Bauherrenberater (weil der illoyale Architekt diese Funktion nicht wahrnimmt)
   3. Aufdokumentierung
   4. Zügige Bestandesaufnahme / Mängelabklärung / Mitwirkung bei der Bauwerkabnahme
   5. Sofortige Kontrolle und Bereinigung der Schlussabrechnungen, alles unter Mitwirkung des illoyalen Architekten (Planers) wegen der Kostenüberschreitungshaftung bzw. des Regresses etc.
   6. Überwachung des Eingangs der Gewährleistungsgarantien und der Nachbesserungserledigungen
9. usw.

Je nach konkretem Sachverhalt stellt sich die Frage, ob gegen diese illoyalen, treuwidrigen am Bau Beteiligten ein Strafverfahren wegen ungetreuer Geschäftsführung und anderen Titeln eingeleitet werden soll.

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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